Inleiding

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat op basis van artikel 16 van het BBV-besluit van 17 januari 2003 (nog steeds van toepassing zijnde) ten minste:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Beleidskaders en visie

Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. Deze doelstellingen moeten helder zijn evenals de wijze van sturing, beheersing van risico’s en verantwoording. In 2016 is de kadernota Grondbeleid 2016-2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Ook in deze nota is het uitgangspunt dat grondbeleid een middel is om de ontwikkelingen uit de Structuurvisie Nieuwkoop 2040 mogelijk te maken. De basisgedachte daarbij is dat de gemeente bij grondontwikkeling streeft  naar een evenwicht tussen markt, de gewenste woningvoorraad op basis van de woonvisie en (financiële) risico’s. Met de nieuwe nota grondbeleid wordt het beleid uit de oude nota Grondbeleid (2010-2014) gecontinueerd waarbij hier en daar wat accenten zijn verlegd en kleine wijzigingen of verbeteringen zijn doorgevoerd. Ook zijn onderdelen uit de nota van 2010 niet meer teruggekomen zoals het onderdeel grondprijzen, omdat wij bijvoorbeeld nu jaarlijks een Grondprijzenbrief opstellen.

Bij besluit van 5 maart 2016 is door de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) een aantal besluiten genomen die de financiële huishouding rondom grondexploitatie hebben gewijzigd. Deze wijzigingen zijn bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2016 en latere jaren verwerkt. De belangrijkste consequenties zijn:

• geen hogere rente toerekenen aan grondexploitaties dan de werkelijke rente die op basis van de verhouding EV/VV kan worden berekend (WACC);
• rentetoerekening over eigen vermogen is niet toegestaan;
• de disconteringsvoet is voor alle gemeenten gelijkgesteld aan het meerjarig streefpercentage van de ECB voor de inflatie (2%);
• maximale looptijd van 10 jaar voor grondexploitatiecomplexen;
• maximale termijn van 5 jaar voor het activeren van voorbereidingskosten als immateriële vaste activa (binnen deze termijn op te nemen in de vast te stellen grex);
• de hoogte van Voorziening negatieve grondexploitaties zal in het vervolg op basis van eindwaarde (nominale) plaatsvinden in plaats van contante waarde;
• alleen kosten uit de kostensoortenlijst conform art. 6.2.4 Bro kunnen binnen de BIE (bouwgrond in exploitatie) worden geactiveerd;
• De categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen grond) in het beheercomplex bestaat met ingang van 1 januari 2016 niet meer en wordt nu aangeduid als materiële vaste activa (MVA). Dit heeft als gevolg dat er geen kosten meer geactiveerd kunnen worden op het beheercomplex.

Naast de wijzigingen van de BBV is de invoering van de Vennootschapsbelasting voor gemeenten per 1 januari 2016 een belangrijk feit. Vooralsnog gaan we er vanuit dat we voorlopig zijn vrijgesteld van het doen van belastingaangifte voor de VPB omdat de grondexploitaties in totaliteit geen positief beeld laten zien. Een voorlopige voorgeschreven berekening (Ondernemerspoortberekening) laat dit vooralsnog zien. Een definitieve berekening is vooralsnog niet beschikbaar, omdat daarover nog overleg gaande is met de fiscale adviseur en er in den lande nog veel onduidelijkheid is met betrekking tot het toepassen van de wetgeving. Vooralsnog heeft de gemeente uitstel voor de aangifte 2016 aangevraagd. Wel zal ieder jaar de voorgeschreven berekening opnieuw gemaakt moeten worden om te constateren of dat negatieve beeld blijft (geen aangifte) of dat er een positief beeld is ontstaat (wel aangifte).

Woningmarkt

Net als andere delen van de Randstad is in de gemeente Nieuwkoop het positieve sentiment in de woningmarkt zichtbaar. De lage rente speelt hierin een belangrijke rol. Het aantal verkopen neemt toe en de prijsvorming is opwaarts. Van een oververhitting zoals in de grote steden binnen de Randstad is echter geen sprake, maar woningen tot en met het middensegment zijn een makkelijke markt geworden.

Ontwikkelstrategie

De markt vraagt om een verantwoorde sturing van de gemeente. De verleiding om alleen dure woningen te bouwen is groot, maar we houden ons aan wat de Woonvisie aangeeft wat er gebouwd moet worden. Daarbij komt de essentiële maatschappelijke opgave dat wat we vandaag doen ook in de toekomst haar waarde behoudt. Dit vraagt een gedegen visie op de woningbouwopgave in onze gemeente. Dit vereist dat er voortdurend contact is met de markt, maar ook dat de gemeente zich door marktonderzoek laat informeren om tijdig en indien nodig haar beleid hierop aan te passen.  Zo is de herprogrammering in 2016 van Buytewech Noord en Langeraar Noordwest gebaseerd op de uitkomsten van woningmarktonderzoek dat in opdracht van onze gemeente, Woondiensten Aarwoude en Woningstichting Nieuwkoop door Companen is opgesteld.

Een optimale sturing vraagt om realistische uitgangspunten in de programmering van woningen, marktconformiteit van grondprijzen en een goed onderbouwde ontwikkelstrategie. Het op een overtuigende manier betrekken van marktpartijen en eindgebruikers bij onze plannen blijft een must. We blijven alert op wat de markt toelaat zowel inhoudelijk (programma; grondprijzen) als procesmatig (marktbenadering)

Marketing en promotie

Wij staan voor de uitdaging om een groot aantal kavels te verkopen. Het gaat met name om de woningbouwprojecten Zuidhoek en De Verwondering maar ook om de kavels die in de andere projecten worden aangeboden zoals Langeraar Oost / Vivero. De doelgroep voor deze kavels zal veelal bovenlokaal / regionaal gezocht moeten worden. Dat kost tijd en energie en vereist onderscheidend vermogen van onze projecten.
Om kopers te interesseren voor onze kavels blijft het noodzakelijk dat Nieuwkoop een positief imago opbouwt c.q. verder uitbouwt als woongemeente. Daarom wordt al vanaf 2013 op basis van een marketingcommunicatieplan gewerkt aan een gerichte gebiedspromotie en doelgroepen-benadering. Het kavelcentrum, gevestigd in het gemeentehuis in Nieuwveen, is onderdeel van de marketingaanpak. In 2015 is gestart met een oriëntatie van de marketingactiviteiten op de agglomeratie Amsterdam, omdat daar de markt oververhit is geraakt. De resultaten van deze inspanningen zijn terug te vinden in de gerealiseerde verkopen en bezoeken van kandidaten aan de gemeentelijke sociale media.

Verkoop kavels in eigen beheer

De vrije kavels binnen de verschillende projecten verkopen wij als gemeente zelf. Het is de gemeente die vanuit een centraal aanspreekpunt contact onderhoudt met potentiële klanten, hen voorziet van informatie, nabelt, bezoeken regelt aan de locatie, overeenkomsten stuurt etc. Dit gebeurt, indien noodzakelijk, ook buiten werktijden (en dus ook op zaterdag indien gewenst). We brengen de potentiële kopers ook in contact met het omgevingsloket voor een eerste toets van het desbetreffende bouwplan. Met andere woorden we nemen de koper bij de arm en ondersteunen daar waar nodig. Deze aanpak, waarbij de potentiële koper breed wordt geïnformeerd en begeleid, is zeer effectief. De goede dienstverlening, noodzakelijk om de potentiële kopers te verleiden tot het doen van de aankoop, wordt ook in hoge mate door de koper gewaardeerd.
De kavelverkopen worden gemonitord door middel van een periodieke voortgangsrapportage met daarin opgenomen de daadwerkelijke verkopen, gesloten reserveringsovereenkomsten en voorlopige reserveringen (opties). Periodiek wordt daarbij de relatie gelegd met de geplande verkopen in aantallen en geld voor dat lopende jaar. De periodieke rapportages worden besproken met de portefeuillehouder Financiën en de projectportefeuillehouders.

Jaarlijks wordt aan de hand van de geboekte verkoopresultaten bezien welke activiteiten op het gebied van marketing- en promotie noodzakelijk zijn en blijven. Deze activiteiten worden gebundeld in een marketingcommunicatieplan voor het komende kalenderjaar.

Actualisatie van grondexploitaties

Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de kadernota Grondbeleid is vastgelegd, jaarlijks geactualiseerd. Tenzij er gedurende het jaar sprake is van een significante wijziging in het programma of resultaat. Dan wordt de raad hiervan tussentijds geïnformeerd. In de jaarlijks actualisatie wordt gerapporteerd over het programma en de planning. Relevante ontwikkelingen worden benoemd. Na verloop van een kalenderjaar wordt de boekwaarde bijgewerkt. Dat is het moment om per project de balans op te maken. Alle grondexploitaties worden geactualiseerd. Tevens wordt per project de risicoanalyse vernieuwd. Deze jaarlijkse herziening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na vaststelling vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van elk project. Gronden die de gemeente in bezit heeft maar nog niet in ontwikkeling zijn en of worden genomen, worden beheerd in het zogenaamde MVA (Materiële Vaste Activa). Ook het MVA wordt jaarlijks geactualiseerd.

Resultaten positieve complexen

De volgende tabel geeft een overzicht van de verwachte resultaten per project zoals vastgesteld in de actualisatie per 1 januari 2017 en de verschillen met de voorgaande herziening van de grondexploitaties:

Tabel 1 Resultaat positieve complexen netto  contant per 1-1-2017

Het totale te verwachten resultaat van de positieve complexen neemt met € 1,0 mln. netto contant per 1-1-2016 toe  (zie tabel 1) van  € 13,9 mln. naar € 14,9 mln.

Resultaten negatieve complexen

Tabel 2 Resultaten negatieve complexen per 1-1-2017

Het totale te verwachten resultaat van de negatieve complexen is op nette contante basis per 1 januari 2017 verslechterd met € 0,6 mln van -€ 39 mln naar -€ 39,6 mln, zie tabel 2.

Voorziening en reserve

Er is een Voorziening nadelig saldo grondexploitaties voor alle negatieve complexen. Er wordt voor de negatieve complexen uitgegaan van de eindwaarde om te bepalen of de hoogte van de voorziening voldoende is.  

Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie